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近期合肥滨湖房子还能买吗?

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滨湖区是近年来合肥市大力打造的新区,投入了大量的优质资源,吸引了来自全省甚至全国各地的投资客。经过去年房价翻倍式的暴涨,滨湖透支了部分潜力,成为今年以来合肥房价回调幅度最大的区域之一。现在究竟能不能在滨湖买房,哪些区域最抗跌,这篇我们来分析一下。

在展开这个讨论之前,我们先看看滨湖的发展历史。从卫星地图上我们可以看到,2006年的4月份,滨湖还是一片不毛之地,道路规划尚未形成。2006年11月份,滨湖新区建设正式启动。

这张是2008年2月份的滨湖卫星地图。此时的徽州大道已延伸至滨湖,围绕主干道逐步形成了启动区的棋盘式道路。依托合肥1中和46中的学区优势,启动区最先建设部分46中学区房和回迁小区,然后以此为中心向外发散。这是滨湖发展的第一阶段。

我们再把时间往后推到2010年的10月份。滨湖启动区的框架已从46中附近,拓展到徽州大道以东,形成了以建设滨湖世纪城和蓝鼎滨湖假日为主的第二发展阶段。与此同时,启动区继续成长丰满,金融后台区域初现雏形。

2013年12月,围绕滨湖金融后台中心建设的方兴大道以南板块,框架逐渐成型,这是滨湖发展的第三阶段。与此同时,以万达城为核心的环湖CBD框架开始搭建,省政府主体基本建成。

直到2016年9月,以地铁1号线与5号线交口及万达城为中心的环湖CBD区域基本成型,这是滨湖建设的第四阶段。至此,滨湖发展策略逐步显现出来,从西往东,从北向南,从周边包围中心。可以预测的是,下一步滨湖发展的重点会是塘西河中心板块和省府板块。

近期滨湖房价分析

这是安居客上滨湖去年以来的房价走势图,可以看到自去年10月限购以后,滨湖就开启了下跌模式。经过半年多的调整,滨湖从最高点时的18764元/㎡下跌至目前的17302元/㎡,均价回调7.8%(公号“小易论楼市”《合肥房价跌了多少,哪些区域最抗跌?》)。

我统计了链家(简称“LJ”)网上从去年11月份至今年3月份滨湖二手房的成交价格。去年11月份至今年2月份,滨湖LJ共成交了72套,而仅今年3月份就成交了72套。说明自合肥去年限购之后,滨湖的二手房市场销售开始回暖。而滨湖成交均价从去年限购后的1.82w,1月份回调至1.77w,2月份1.74w,3月份1.75w,3月份之前的4个月均价1.76w,说明滨湖目前房价有止跌企稳态势。

尽管滨湖整体房价还处于下调当中,46中学区房仍有稳步上涨趋势,3月份学区房平均价格为1.97w,而在此之前的4个月平均价格为1.9w,涨幅3.7%。非学区房价格则稳步下跌,均价已从最高点时的1.79w跌至1.69w,跌幅-5.6%(公号“小易论楼市”《合肥人喜欢买什么样的二手房——滨湖篇》)。

我统计了12个成交量相对较大的小区平均价格,并计算3月份成交均价与前4个月均价的涨幅,发现了一些规律。在所有区域里面,涨幅最大的在环湖CBD板块,其次以46中学区房和滨湖世纪城为主的启动区板块表现较为坚挺,而表现最差的在金融后台版块,其次是地铁一号线以东、塘西河以北区域。

我在之前的文章中提到,房龄是二手房保值增值的一个非常重要的因素(公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》)。环湖CBD板块是滨湖最新发展起来的板块,房龄非常新,再加上地铁1号线和5号线交口的利好,其价格也在合理范围之内,所以房价有一定的涨幅。

因为发展较早,滨湖启动区有学区的利好,入住率高和较为成熟的商业中心,因此需求上有较大支撑。而地铁一号线以东,缺乏商业氛围和人气,也没有好的学区,仅有地铁利好,因此支撑略有不足。金融后台版块各种利好几乎都缺乏,需求支撑最弱,故成为平均跌幅最大的区域。

近期滨湖买房建议

1、尽管滨湖回调幅度已趋缓,但毕竟还处在下跌之中,如果不是刚需,投资不建议现在入手(公号“小易论楼市”《合肥近期该不该买房?》)。

2、如果是刚需且打算在滨湖置业,可以优先考虑启动区板块,经济能力有限者可选择价位比较低的滨湖世纪城,略有能力者可买46中学区房(公号“小易论楼市”《为什么我建议你买学区房?——合肥不同学区房成交数据分析》)。

3、以地铁1号线和5号线交口为中心的环湖CBD板块会是滨湖目前比较值得投资的区域,但一定要找好笋盘,选好房型,我认为1.5w左右的价格是值得考虑的。

4、除非远远低于市场价,应避免买入金融后台板块和地铁1号线以东板块(公号“小易论楼市”《 合肥滨湖的房子还值得投资吗?》)。

5、滨湖启动区的成交更为活跃,价格表现相对坚挺,说明支撑越充足的地方风险越小,应尽量避免投资偏远且无实质支撑的地方。

6、当前限价新房有很多是值得买的。凡是开盘需要抢的都是值得投资的,凡是去化不理想的或者需要优惠活动促销的,都应是需要警惕的。

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